Aktuell im MietRB
Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers bei einer Due Diligence (Kranzkowski, MietRB 2024, 151)
Grundsätze des BGH für die Erfüllung von Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers, wenn der Käufer eine Due Diligence unter Verwendung eines virtuellen Datenraums durchführt – zugleich Besprechung von BGH, Urt. v. 15.9.2023 – V ZR 77/22.
Nur wenige Entscheidungen aus dem Jahr 2023 haben ein solches Echo in der Rechtswissenschaft ausgelöst wie das Urteil des BGH v. 15.9.2023 (BGH v. 15.9.2023 – V ZR 77/22, MDR 2023, 1376 = BeckRS 2023, 24630). In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der für die Praxis relevanten Frage auseinandergesetzt, wann der Verkäufer einer Immobilie seiner Aufklärungspflicht gegenüber einem Käufer, der eine Due Diligence durchführt, in Bezug auf einen offenbarungspflichtigen Umstand durch Einstellen von Dokumenten in einen Datenraum genügt.
Die Grundsätze, die der BGH in dieser Entscheidung für die Erfüllung von Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers unter Verwendung eines virtuellen Datenraums aufgestellt hat, sollen im Folgenden dargestellt und bewertet werden.
I. Einleitung
II. Grundsätze des BGH
1. Kein Entfallen der Aufklärungspflicht durch bloßes Einstellen von Dokumenten in einen Datenraum
2. Entfallen der Aufklärungspflicht
a) Umfang der Due Diligence des Käufers
b) Struktur und Organisation des Datenraums und diesbezügliche Parteivereinbarungen
c) Bedeutung der offenbarungspflichtigen Information und der Unterlage, in der sie enthalten ist
d) Keine berechtigte Erwartung des Verkäufers
III. Auswirkungen auf die Praxis/Fazit
I. Einleitung
Konkret ging es zu klären, ob der Verkäufer mehrerer Teileigentumseinheiten seine Aufklärungspflicht in Bezug auf ausstehende Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die Kosten von 50.000.000 € für die Eigentümergemeinschaft auslösen können, dadurch erfüllt, dass er das diese Informationen enthaltende Protokoll der Eigentümerversammlung an einem Freitag kurz vor der Beurkundung des Kaufvertrags am darauffolgenden Montag in einen virtuellen Datenraum einstellt, ohne den Käufer gesondert auf das Protokoll hinzuweisen.
II. Grundsätze des BGH
1. Kein Entfallen der Aufklärungspflicht durch bloßes Einstellen von Dokumenten in einen Datenraum
Zunächst stellte der BGH fest, dass ausstehende Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum i.H.v. 50.000.000 €, die Kosten von 50.000.000 € für die Eigentümergemeinschaft auslösen können, einen offenbarungspflichtigen Umstand bedeuten, über den der Verkäufer den Käufer ungefragt gesondert hätte aufklären müssen. Schließlich bestünde für den Käufer als künftigen Eigentümer mehrerer Teileigentumseinheiten die konkrete Gefahr, dass die hierfür anfallenden Kosten anteilig von ihm in Form von einer mehreren Sonderumlagen getragen werden müssen.
Diese Aufklärungspflicht entfiel auch nicht dadurch bzw. wurde nicht dadurch erfüllt, dass der Verkäufer, das Protokoll der Eigentümerversammlung, das diese Informationen enthielt, in den Datenraum einstellte und der Käufer somit die Möglichkeit hatte, sich die Informationen selbst zu verschaffen.
Entsprechend der Rechtsprechung des BGH zu Aufklärungspflichten bei der Übergabe physischer Unterlagen dürfe ein Verkäufer nämlich (...)
