Die Durchsetzung von Gebrauchsregelungen in der GdWE (Agatsy, MietRB 2024, 174)

Gebrauchs- und Benutzungsregelungen haben in der GdWE hohe praktische Bedeutung. Zum einen geht es um die zweckgebundene Nutzung von Sondereigentum (Wohnungs-/und Teileigentum). Ferner stellt sich die Frage, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer die Einhaltung bestehender Regelungen und neuer Regelungen durchsetzen können. Der Beitrag geht diesen Fragen nach.

I. Überblick

II. Durchsetzung der Ansprüche auf die Einhaltung und Begründung von Gebrauchsregelungen

1. Durchsetzung von allgemeingültigen Gebrauchsregelungen und Einwirkungsansprüche

a) Durchsetzung der Einhaltung und Neuschaffung von Gebrauchsregelungen und Zweckbestimmungen

b) Durchsetzung baulicher Veränderungen zur Erweiterung des Gebrauchs- und Nutzungsumfangs

2. Anspruch auf die Begründung von Nutzungs- und Gebrauchsregelungen

a) Durchsetzung von zweckgebundenen Vereinbarungen und Nutzungszweck

b) Durchsetzung von gebrauchsmodifizierenden Beschlussfassungen

3. Durchsetzung von Ansprüchen bei zweckwidrigen Gebrauchsregelungen und Ansprüche auf neue Gebrauchsregelungen

a) Durchsetzung von Ansprüchen beim zweckwidrigen Nutzungsumfang

b) Individuelle Durchsetzung neuer Gebrauchsregelungen

III. Prozessuale Handlungsmöglichkeiten zur Durchsetzung der Einzelansprüche

1. Leistungsklage und Beschlussersetzung

a) Prozessuale Durchsetzung und Abänderung

b) Feststellungsklage und Geltendmachung des Anspruchs auf Durchsetzung

2. Durchsetzung der Einhaltung von Gebrauchsregelungen und Beseitigung von Störungsquellen

a) Durchsetzung von Gebrauchsregelungen und Unterlassung

b) Prozessuale Durchsetzung der Beseitigung von Störungsquellen

3. Einstweiliger Rechtsschutz und Streitwerte

IV. Zusammenfassung


I. Überblick

Der Umfang des zulässigen Gebrauchs ist im Wesentlichen zweckgebunden. Zugleich konkretisiert bereits die Aufteilung in Wohnungseigentum die Typisierung (Zweckbindung) des Gebrauchs- und Nutzungsumfangs. Die rechtlichen Grenzen liegen bereits bei der Einordnung als Sondereigentum gem. §§ 3 Abs. 1, 5 Abs. 1 WEG und als gemeinschaftliches Eigentum gem. §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG definiert. Wohnungseigentum dient dem reinen Wohnzweck (Wohnen) und Teileigentum dient zum anderweitigen Zweck z.B. als Gewerbeeinheit. Jeder Wohnungseigentümer hat gegen die GdWE einen individuellen Anspruch auf Durchsetzung der gültigen Gebrauchs- und Nutzungsregelungen oder deren Neuregelung. Durchsetzbare Ansprüche der Wohnungseigentümer umfassen somit die Einhaltung von Bestandregelungen oder die Herbeiführung neuer Gebrauchs- und Nutzungsregelungen. Gebrauchs- und Nutzungsregelungen können zweckimmanenter Natur sein. Über ergänzende Gebrauchsregelungen kann gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG beschlossen werden.

Beraterhinweis Gebrauchs- und Nutzungsregelungen dürfen nicht willkürlich sein. Grundlage ist die Einordnung des Sondereigentums als Wohnungs-/oder Teileigentum. Deren Durchsetzung darf keiner Zweckbestimmung zuwiderlaufen. Gemeinschaftlich vereinbarte Nutzungs- und Gebrauchsregelungen sind einzuhalten. Der Berater muss darauf achten, dass bereits bei der Zweckbindung im weiteren Sinn klare Regelungen aufgenommen werden. Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt ist Inhaltsänderung und nur aufgrund Vereinbarung gem. § 10 Abs. 3 WEG möglich. Die Durchsetzung der Zweckbindung i.S.d. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann nur die GdWE beanspruchen. Anders liegt der Fall beim störenden Gebrauch eines Sondereigentums zwischen Sondereigentümern.

II. Durchsetzung der Ansprüche auf die Einhaltung und Begründung von Gebrauchsregelungen

1. Durchsetzung von allgemeingültigen Gebrauchsregelungen und Einwirkungsansprüche

a) Durchsetzung der Einhaltung und Neuschaffung von Gebrauchsregelungen und Zweckbestimmungen

Bei der Durchsetzung von Ansprüchen zur Einhaltung von gemeinschafts- und zweckbezogenen Gebrauchsregelungen ist zu differenzieren. (...)