Ordnung muss sein! - Teil II (Sommer, MietRB 2024, 147)

Die Hausordnung dient der Befriedung und dem gedeihlichen Zusammenleben der Miteigentümer und Hausbewohner. Gleichwohl beschäftigt sie Wohnungseigentümer, Verwaltung und Gerichte in fortdauernder Weise. Der Beitrag behandelt einige wichtige wohnungseigentumsrechtlichen Besonderheiten rund um die Hausordnung. Der Beitrag setzt die Ausführungen in MietRB 2024, 122 fort.

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III. Inhalt einer Hausordnung
IV. Delegation der Aufstellungsbefugnis
V. Rechtswirkung gegenüber Dritten
VI. Begründung von Leistungs- und Unterlassungspflichten
VII. Geldstrafen und Haftung bei Verstößen gegen die Hausordnung
1. Sanktionierung durch Vertragsstrafen
2. Anspruch auf Unterlassung
VIII. Überwachung und Durchsetzung der Hausordnung
IX. Fazit


III. Inhalt einer Hausordnung
Der Anspruch auf Aufstellung einer Hausordnung als Maßnahme einer ordnungsmäßigen Verwaltung kann zwar grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden, jedoch hat es der Gesetzgeber bewusst unterlassen, Art und Umfang möglicher Inhalte einer Hausordnung gesetzlich zu regeln. Hausordnungen dürfen nicht willkürlich sein und das Sondereigentum und die Rechte der Sondereigentümer gem. § 13 Abs. 1 WEG wie auch das Mitgebrauchsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen. Sie müssen billigem Ermessen entsprechen und unterliegen insoweit auch der richterlichen Überprüfung.

Inhaltlich muss sich eine Hausordnung an den jeweiligen Bedürfnissen der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften orientieren und die Besonderheiten der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage berücksichtigen. Grundsätzlich müssen Hausordnungsregelungen durch objektivierbare Begriffe hinreichend bestimmt sein. Zu den allgemeinen Regelungen einer Hausordnung gehören beispielsweise

• Sorgfalts- und Sicherheitspflichten (Schließregelungen für Fenster, Türen; Abschaltregelungen für Installationseinrichtungen; Maßnahmen zum Feuer- und Kälteschutz);
• Benutzungsregelungen (Benutzung von Treppenhaus, Flur, Keller, Dach- und Bodenräumen, Aufzugsanlagen, Gemeinschaftsräumen, Hobbyräumen, Sauna und Schwimmbad etc.);
• Ruhezeitenregelungen (Einhaltung von Nacht‑, Mittags- und Feiertagsruhe; zeitliche Beschränkungen für Gebrauch und Nutzung von Spielanlagen, Müllabwurfanlagen, Hobbyräumen etc.);
• Räum- und Reinigungspflichten (Regelungen für die Reinigung gemeinschaftlicher Anlagen, Einrichtungen und Räume);
• Regelungen über das Auf- und Abstellen von Gegenständen (Kinderwagen, Fahrräder, Spielgeräte);
• Aufbewahrung und Beseitigung gefährlicher, brennbarer Gegenstände, Abfälle etc.

IV. Delegation der Aufstellungsbefugnis
Die Kompetenz zur Aufstellung der Hausordnung kann durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss auf Dritte übertragen werden. Der Verwalter kann aber nach § 27 Abs. 2 WEG zur Aufstellung durch Beschluss ermächtigt werden. Es handelt sich nicht um eine Kernaufgabe der Wohnungseigentümer, so dass auch ein Beschluss die Aufstellung der Hausordnung vollumfänglich und ohne weitere Vorgaben auf den Verwalter zu übertragen, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Keinesfalls zählt die Aufstellung der Hausordnung zum unverzichtbaren Kernbereich, über den die Eigentümer selbst beschließen müssen. Die Wohnungseigentümer bleiben als Willensbildungsorgan aber jederzeit befugt, selbst eine Hausordnung aufzustellen oder die des Verwalters abzuändern. Durch die Ermächtigung nach § 27 Abs. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, für und gegen die GdWE – und damit schlicht anstelle der GdWE – eine verbindliche Hausordnung aufzustellen. Bei der Aufstellung der Hausordnung durch den Verwalter sind ebenfalls die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung einzuhalten.

V. Rechtswirkung gegenüber Dritten
Die Hausordnung entfaltet gegenüber Dritten immer dann Wirkung, wenn sie vereinbart oder beschlossen worden ist. So sind insbesondere Mieter, dingliche Nutzungsberechtigte (Nießbraucher, Wohnungsberechtigte und Dauerwohnberechtigte), Familienangehörige und Besucher eines Wohnungseigentümers an diese vereinbarten Bestimmungen der Hausordnung gebunden. Der vermietende Wohnungseigentümer sollte auch weiterhin darauf achten, dass die Hausordnung der Gemeinschaft wirksamer Bestandteil des Mietvertrags wird. Auch eine dynamische Verweisungsklausel auf die jeweils gültige Hausordnung ist weiterhin möglich. Hierbei ist aber stets auf eine wirksame Einbeziehung der geänderten Hausordnung in den Mietvertrag zu achten, vgl. § 305 Abs. 2 BGB. Regelungen, die zwar im Rahmen der Hausordnung wirksam, im Rahmen des Mietvertrags aber unwirksam sind, gehen zu Lasten des...


Teil I

I. Einführung
II. Aufstellung einer Hausordnung
1. Aufstellung durch Vereinbarung
2. Aufstellung durch Beschluss
a) Vereinbarte Öffnungsklausel
b) Beschluss nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG
3. Erlass der Hausordnung durch das Gericht


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